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Signer un bail professionnel

Un logement ou un local commercial peuvent se prêter à l'exercice de votre profession. Vous devrez alors signer un bail professionnel. Mode d'emploi.

Le bail professionnel fait partie des outils de travail qui assurent une protection minimale à ceux qui exercent une activité libérale pour les locaux dans lesquels ils travaillent. À qui s'adresse ce contrat de location ? Pour quels locaux et à quelles conditions ?

Qui peut signer ?

Ce bail se définit comme un contrat de location portant sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une activité qui n'est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle. Il s'agit en fait de l'exercice d'une activité libérale. Ce type de bail concerne donc exclusivement les professions libérales, c'est-à-dire celles dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux : avocats, médecins, dentistes, sages-femmes, kinésithérapeutes, pédicures, vétérinaires, experts-comptables, acupuncteurs, architectes, artistes peintres, sculpteurs...

À noter : le bail commercial est réservé à ceux qui accomplissent des actes de commerce, et non à ceux qui exercent une activité libérale.

Quels locaux ?

Il est possible d'exercer une activité libérale dans des locaux commerciaux, mais il est également possible de choisir un logement, à condition que le propriétaire donne son accord et que le professionnel s'assure que le règlement de copropriété l'y autorise. Il doit également recueillir de la mairie une autorisation de changement d'usage des locaux si le logement est situé dans une commune de plus de deux cent mille habitants, ou dans les départements des Hauts-de- Seine, de la Seine-Saint-Denis ou du Val-de-Marne.

Dans tous les cas, le propriétaire et le locataire doivent se renseigner auprès de la mairie de la commune où se trouve le logement afin de savoir si l'installation du professionnel dans un logement est soumis à cette autorisation, car des communes de moindre importance et hors de ces départements peuvent avoir institué ce type d'autorisation.

Quel contrat signer ?

Le bail professionnel est signé lorsque le local (commercial ou logement) est réservé exclusivement à l'exercice de la profession du locataire. Il peut permettre à un ou plusieurs professionnels de partager un même local et le loyer. Des médecins ou des avocats peuvent par exemple ouvrir un cabinet avec un secrétariat commun, partage de l'entrée, de la salle d'attente...

Toutefois, si le locataire souhaite résider à titre principal d'habitation dans le logement et n'en consacrer qu'une partie à son activité, c'est un bail mixte (habitation et usage professionnel) qui va être signé. C'est la loi du 6 juillet 1989 sur le bail d'habitation qui s'applique, et la durée du bail est de trois ans dans ce cas. Si vous optez pour ce bail, il faut également vous assurer préalablement que le règlement de copropriété autorise l'utilisation du logement à cet usage, et si le logement est situé dans une commune où l'autorisation de changement d'usage est requise, accomplir les formalités demandées.

À savoir : les parties peuvent aussi décider de signer un bail commercial, le locataire se soumettant alors volontairement au statut des baux commerciaux.

PAP.fr propose un modèle de bail professionnel

Quel statut pour le bail professionnel ?

Le cadre juridique de ce type de location est posé d'une part par les dispositions du Code civil portant sur les contrats de louage (articles 1713 à 1762 du Code civil) et d'autre part par le « ministatut » spécifique de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986. En l'absence d'un régime spécifique plus complet, c'est celui qui s'impose aux baux professionnels, car bien qu'il ait été envisagé à plusieurs reprises d'instituer un régime autonome pour le bail professionnel, aucun projet n'a encore abouti.

Le ministatut qui régit le bail professionnel fixe d'une part la durée minimale du bail, et d'autre part les conditions de son renouvellement et de sa résiliation. Les autres clauses relèvent du droit commun.

La durée du bail professionnel

La durée pour laquelle est conclu le bail est au moins égale à six ans. Cela permet aux professionnels d'avoir l'assurance de pouvoir rester au moins six ans dans les locaux, et de pouvoir ainsi fidéliser une clientèle et amortir le coût de leur installation. Une fois parvenu à son terme, le bail est reconduit tacitement pour une durée de six ans (ou celle prévue au contrat initial si elle est supérieure) sans formalités particulières, sauf dénonciation par le bailleur. Le loyer reste le même, avec les révisions annuelles prévues au bail.

La résiliation du bail professionnel

Au terme du bail initial ou de chacun de ses renouvellements, le bailleur peut donner congé au locataire avec un préavis d'au moins six mois, et n'a pas à motiver son congé.

Le locataire, en revanche, n'est pas engagé pour six ans. Il peut donner congé à tout moment avec un préavis de six mois. Contrairement au bail commercial, cette disposition donne au locataire titulaire d'un bail professionnel la possibilité de pouvoir partir s'il le souhaite en cours ou en fin de bail, sans avoir à motiver son congé et sans pénalité financière.

Le loyer et ses révisions

Le montant du loyer et ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme) sont inscrits dans le bail. En cours de bail, le loyer va ensuite faire chaque année l'objet d'une révision à l'aide d'une clause d'indexation prévue au bail. Cette clause est complétée lors de la signature du bail par la dernière valeur publiée par l'Insee de l'indice choisi : très souvent, c'est l'indice du coût de la construction. Toutefois, un nouvel indice a été mis récemment en place pour ce type d'activité : l'indice des loyers des activités tertiaires (Ilat) pour lequel vous pouvez opter lors de la signature du bail. Mis en place pour contrer les variations trop importantes de l'indice du coût de la construction, cet indice permet une augmentation plus régulière et adaptée du loyer.

Le dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie est librement fixé par les parties, et représente souvent deux mois de loyer. Important : à ce bail est annexé un dossier de diagnostics techniques comportant en particulier un diagnostic de performance énergétique établi par un diagnostiqueur professionnel, ainsi qu'un état des risques naturels et technologiques datant de moins de six mois.

Les charges

C'est le contrat qui définit librement les charges et les réparations supportées par le locataire. Contrairement au bail mixte, aucune règle ne s'impose aux parties qui négocient librement la répartition des travaux et des charges.

Les précautions à l'entrée dans les lieux

Lors de la remise des clés à la date à laquelle le bail prend effet, un état des lieux est à établir et à signer par le bailleur et le locataire. Bien que facultative, cette formalité est cependant toujours conseillée pour prévenir tout conflit ultérieur, au départ du locataire.

Publié par © papcommerces.com -

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