La déspécialisation partielle

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Selon l'article L 145-47 du Code de commerce, « le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ». Cette disposition est d'ordre public : même si une clause du bail limite strictement l'activité à exercer dans les lieux loués, le locataire peut y adjoindre des activités dites connexes ou complémentaires sous réserve de respecter les formalités prévues par la loi.

Activités : connexes ou complémentaires ?

Aucun texte ne définit l'activité connexe ou complémentaire. Ce sont les tribunaux qui ont été amenés à traiter la question en fonction de chaque cas d'espèce. Ainsi, selon un jugement de la cour d'appel de Paris, rendu le 27 mars 1990, est « connexe à une activité celle qui a un rapport étroit avec elle. Est complémentaire celle qui est nécessaire à un meilleur exercice de l'activité principale, qui en constitue le prolongement raisonnable ».

Ont ainsi été reconnues comme connexes ou complémentaires à l'activité de charcuterie la vente de plats cuisinés, de poulets cuits, de gâteaux et produits bretons. En revanche, il existe de nombreux cas dans lesquels cette connexité ou complémentarité n'est pas admise. Il est ainsi impossible pour un commerce de vêtements de vendre des montres.

Pour trancher, les juges se réfèrent aux usages locaux, à leur évolution, aux habitudes de la profession et surtout à la conjoncture économique (cour d'appel de Caen première chambre civile du 30 janvier 1996).

Comment obtenir la déspécialisation ?

Avant de procéder à toute extension d'activité, le locataire doit effectuer certaines formalités.

Pour engager la procédure de déspécialisation, le preneur doit notifier à son bailleur, par exploit d'huissier  ou par lettre recommandée avec accusé de réception, son intention d'exercer  une nouvelle activité et de la nommer avant même de les mettre en place. A réception, le bailleur dispose de deux mois pour refuser la déspécialisation. La loi n'exige aucune forme particulière pour la réponse du bailleur (lettre simple, recommandée ou par voie d'huissier). S'il ne répond pas dans ce délai, l'autorisation est définitivement acquise au preneur. Si le bailleur refuse, il n'est pas tenu de motiver sa décision mais il ne peut s'opposer qu'en invoquant l'absence de caractère connexe ou complémentaire de ces activités. Mais en aucun cas la loi ne lui autorise à opposer au locataire une clause du règlement de copropriété ou une clause d'exclusivité qu'il a accordée à un autre locataire. Dans la pratique, l'adjonction d'activité est souvent contestée par le bailleur. Reste alors au locataire à saisir le tribunal de grande instance.

Comment saisir le tribunal ?

En cas de contestation de la part du bailleur, le litige relève du Tribunal de Grande Instance. Pour engager une telle procédure, le recours à un avocat est obligatoire. Il n'existe aucun délai pour saisir le tribunal. Le juge a un large pouvoir d'appréciation. Si l'activité lui paraît connexe ou complémentaire, il autorise le locataire à l'exercer. Le cas échéant, il rejette sa demande.

En cours de procédure, le preneur peut toujours renoncer à sa demande de déspécialisation. Il peut le faire à tout moment et jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est devenue définitive. Il doit dans ce cas le notifier au bailleur par exploit d'huissier et supporter les frais d'instance.

Déspécialisation partielle : quelles conséquences ?

Vis-à-vis du preneur. Le preneur a le droit d'exercer l'activité nouvelle dès l'expiration du délai de deux mois imparti au bailleur pour contester la demande ou dès la décision judiciaire rejetant la contestation du bailleur.

A savoir : les nouvelles activités autorisées peuvent devenir prépondérantes par rapport à l'activité d'origine. Mais cette dernière ne doit jamais disparaître totalement, sinon on rentre dans le cadre d'une déspécialisation plénière non autorisée (voir ci-après).

Vis-à-vis du bailleur. L'adjonction d'activités connexes ou complémentaires entraîne le plus souvent une augmentation de la valeur locative des locaux. Dans ce cas, l'article L 145-47 autorise la modification du loyer. Elle ne peut cependant être immédiate et l'augmentation est reportée à la première révision triennale. Le loyer est alors fixé à la valeur locative. Attention ! Dans ce cas, et par  dérogation à la règle du plafonnement du loyer révisé (article L 145-38 du Code de commerce, le loyer est fixé à la valeur locative).

Vis-à-vis des autres locataires du bailleur. Parfois, les activités que le preneur désire désormais exercer constituent l'activité principale d'un autre locataire du bailleur bénéficiaire d'une clause d'exclusivité. Ici, le locataire ne peut engager la responsabilité de son bailleur. Il peut tout au plus demander le remboursement au bailleur du pas-de-porte qu'il a versé en contrepartie de cette exclusivité.