Le loyer et son évolution

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De la signature du contrat de location à son terme, le loyer du bail commercial évolue. Ses variations sont strictement réglementées. Tour d'horizon des différentes étapes pour le fixer sans vous tromper.

Les dispositions du Code du commerce ne réglementent pas la fixation du loyer initial. Le propriétaire a toute liberté pour déterminer le montant qu'il souhaite et de convenir ou non d'un loyer variable échappant au statut des baux commerciaux.  Ensuite, lors de l'exécution du bail, le loyer subira des révisions tous les trois ans et/ou annuellement selon les dispositions insérées dans le bail. Enfin, au bout des neuf ans, lors du renouvellement du bail commercial.

Qu'est-ce-que la valeur locative ? C'est la valeur du local que le propriétaire peut obtenir en fonction du jeu de l'offre et de la demande. Généralement, elle se fait en fonction des critères suivants :

  • caractéristiques du local ;
  • destination des lieux ;
  • obligations des parties ;
  • facteurs locaux de commercialité ;
  • prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le loyer initial

Au stade de la conclusion du bail, le loyer est fixé librement entre propriétaire et locataire. Critères à prendre en compte : l'adresse du local, ses caractéristiques, l'état d'entretien de l'immeuble, etc. Le montant du loyer varie également en fonction des clauses qui peuvent être insérées dans le contrat. C'est ainsi qu'un bail « tous commerces » se louera plus cher qu'un bail réservé à une activité déterminée. Mais d'autres conditions jouent également. Tel est le cas lorsque les parties prévoient que toutes les réparations, même celles qui sont normalement à la charge du propriétaire, incomberont au locataire. Il est clair alors que le loyer tiendra compte de cette charge dans son évaluation.

Attention à la qualification de pas-de-porte ! Il arrive que le propriétaire réclame lors de l'entrée dans les lieux un pas-de-porte ou un droit d'entrée au locataire ( s'il s'agit d'un local vacant). Cette somme acquise définitivement au propriétaire peut parfois être élevée.

Il est important d'en définir sa qualification juridique. Ainsi, si cette somme est considérée comme un supplément de loyer, il faut en tenir compte pour le calcul de la révision triennale et pour la fixation du nouveau loyer plafonné lors du renouvellement du bail au bout des neuf ans. Si la somme est qualifiée d'indemnité, elle est versée en contrepartie d'avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer.

Le loyer en cours de bail

Le loyer peut évoluer en cours de bail, soit par l'effet d'une stipulation du bail, soit par la mise en œuvre de la révision légale prévue aux article L145-37 et s du Code de commerce.

 La révision triennale

L"article L 145-38 permet à chacune des parties de demander la révision du loyer à compter de l'expiration d'un délai de trois ans courant depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

La demande

La demande en révision ne peut intervenir que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire. La révision ne prend effet qu'au jour de la demande. Il n'y a pas de rétroactivité.  Il s'agit de la date de prise d'effet du bail indiqué dans le contrat. Ladite demande doit être effectuée par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Sous peine d'être nulle, cette demande doit mentionner le nouveau loyer demandé.

Le nouveau loyer

Le loyer révisé doit en principe être égal à la valeur locative du local loué (article L 145-33 du code de commerce). Cependant depuis l'intervention de la loi Pinel, la loi a prévu un plafond et un plancher  (voir ci- dessous) sauf à démontrer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de la valeur locative de plus de 10%.

Rappelons que la loi Pinel a supprimé la référence à l'indice du coût de la construction (ICC). Désormais, le calcul du loyer plafonné lors de la révision triennale du loyer doit se faire en fonction de l'indice de loyers commerciaux (ILC) ou indice des loyers des activités tertiaires ( ILAT).

Le loyer plafond est égal au loyer issu de la dernière fixation conventionnelle ou judiciaireX variation de l'indice de référence ( ILC OU ILAT depuis la loi Pinel) sur la période écoulée depuis cette fixation.

Le loyer plancher  est égal au loyer en cours (soit loyer initial ou indexé) au jour de la demande de révision.

 Plusieurs hypothèses :

- Si la valeur locative est inférieure au loyer en cours ( plancher), il n'y a pas lieu à révision

- Si elle se situe entre le plafond et le plancher, le loyer doit correspondre à la valeur locative

- Si elle est supérieure au prix-plafond, le loyer est fixé au prix plafond

Vous l'aurez compris, le bailleur n'a droit au prix-plafond que s'il démontre que la valeur locative lui est supérieure.

Important : Ce mécanisme de plafonnement ne peut être écarté que s 'il est rapporté la preuve d'une variation de plus de 10% de la valeur locative. Mais ce plafonnement subit désormais l'application du lissage qui limite la hausse à 10% par an.

Le loyer et le renouvellement du bail

Le loyer est plafonné

La fixation du loyer de renouvellement  doit être à la valeur locative. Cependant, L'article L 145-34 précise que l'évolution du prix du bail renouvelé pour les baux de durée égale à neuf ans ne peux excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l'indice applicable. C'est la règle du plafonnement. La loi Pinel a supprimé la référence à L'ICC pour le calcul du loyer plafonné.

Le loyer est déplafonné

Dans un certain nombre de cas, le loyer est déplafonné. Cela signifie qu'il peut être fixé à la valeur locative et que la variation n'est plus limitée au jeu de l'indice. Les cas de déplafonnement sont limitativement énumérés. Il en est ainsi :

  • lorsque la durée contractuelle a été conclue pour plus de neuf ans.
  • lorsque le bail expiré, bien que conclu pour neuf ans, s'est poursuivi par tacite prolongation et que sa durée totale a excédé douze ans ;
  • (sont soumis à plafonnement les baux conclus pour neuf ans, dont la durée effective par le jeu de la tacite reconduction a excédé 9 ans sans dépasser 12 ans)
  • en cas « de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative ». Ces modifications peuvent toucher les caractéristiques des locaux, la destination des lieux ou bien les obligations respectives des parties ;
  • lorsque les locaux sont monovalents. Certains locaux sont uniquement conçus pour un usage ou une seule utilisation (hôtel, clinique...). Par dérogation, plutôt que d'affecter l'indice ilc au précédent loyer, on détermine le nouveau prix en fonction des pratiques en usage dans la branche d'activités considérée ;
  • lorsque le bail est à usage exclusif de bureaux. Le loyer du bail renouvelé de locaux à usage exclusif de bureaux ne se calcule pas par application de l'indice Insee, mais par référence aux prix pratiqués pour des locaux similaires.

Exception à l'exception : le plafonnement du déplafonnement (le lissage)

Comme nous venons de le voir, à  la fin du bail commercial, propriétaire et locataire se mettent le plus souvent d'accord pour un renouvellement du bail. Le loyer du bail renouvelé est, en principe, « plafonné » et fixé en appliquant seulement l'indexation. Toutefois, il est des cas ou le loyer est « déplafonné », notamment si la valeur locative du local a fortement augmenté, ce qui peut aboutir à sa (très) forte hausse.
Afin d'éviter qu'une forte et brutale augmentation du loyer « ne compromette la viabilité des entreprises commerciales et artisanales », la loi limite à 10% du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au locataire, dans les cas faisant exception au principe du « plafonnement » des loyers commerciaux.

Article  L 145-34 du Code de commerce (dernier alinéa)

« En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

Important : Conformément au 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, les présentes dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Les baux de plus de 12 ans échappent totalement au lissage.