Le renouvellement du bail commercial

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Conclu pour neuf ans, le bail commercial n'est pas automatiquement renouvelé. Bailleur et locataire doivent pour cela effectuer diverses formalités. Le point sur la question.

Le bail commercial est un contrat de location qui porte sur un local commercial. Ce bail obéit aux articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, qui confèrent au locataire une protection particulière, appelée la propriété commerciale.

Une protection spécifique

En conférant la propriété commerciale au locataire, le législateur a eu pour objectif essentiel de le protéger et d'éviter qu'il ne soit après neuf années d'exploitation ou plus, contraint de repartir à zéro. En effet, la propriété commerciale est le droit reconnu au locataire régulièrement inscrit au Registre du commerce, qui exploite un fonds de commerce dans des lieux loués, de pouvoir à l'expiration du bail espérer soit le renouvellement pour une durée minimale de neuf années, soit une indemnisation, si le propriétaire refuse sans motif grave ou légitime une nouvelle location. On dit couramment que le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement de son bail. Toutefois, ce droit n'est jamais acquis définitivement au locataire qui peut perdre le bénéfice de cette protection. En effet, le bailleur n'est pas obligé à l'échéance de vous accorder le renouvellement. Sa seule obligation, si rien ne justifie son refus de renouveler le bail, consiste dans le versement d'une indemnité d'éviction, destinée à compenser le préjudice que vous subissez par ce refus.

Le locataire demande le renouvellement

Au terme du contrat (soit au bout de neuf ans en principe), le bail ne se renouvelle pas automatiquement pour neuf années. Si aucune des parties ne se manifeste, le bail est prolongé tacitement aux mêmes conditions, pour une période indéterminée. Le locataire qui désire obtenir le renouvellement de son bail peut le demander, soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment lors de sa prolongation. Dans tous les cas, sa demande de renouvellement du bail sera formulée au bailleur par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. La demande de renouvellement doit impérativement reproduire l'alinéa 4 de l'article L 145-10 du Code de commerce qui précise : « dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

Les options du bailleur

Un bailleur ayant reçu une demande de renouvellement peut soit :

  • accepter le renouvellement aux conditions du bail précédent ;
  • accepter le renouvellement mais avec un loyer différent ;
  • refuser le renouvellement  (le bailleur dispose d'un délai de trois mois à compter de la notification de la demande pour faire connaître au locataire par acte d'huissier, sa décision de refuser le renouvellement en précisant les motifs) ;
  • ne pas répondre (ce qui équivaut à une acceptation tacite aux conditions du bail précédent).

Le bailleur accepte le renouvellement

L 'article L 145-10  du Code de commerce n'envisage pas l'acceptation tacite. Aucune forme n'est prévue pour l'acceptation simple mais faute de faire connaître ses intentions dans le délai de trois mois, le bailleur est réputé avoir accepté le principe de renouvellement.

Le bailleur accepte mais fixe un nouveau loyer

Le bailleur peut accepter la demande de renouvellement, mais avec un nouveau loyer plus élevé. Il doit alors notifier cette offre au locataire, par acte d'huissier ou par LRAR, dans les trois mois suivant la réception de la demande en renouvellement. Cette offre doit faire connaître le loyer que le bailleur propose.

Dans ce cas de figure, le preneur a deux possibilités :

  • soit il accepte la proposition du propriétaire et alors un nouveau bail se forme par accord des parties ;
  • soit il entend contester le montant du loyer proposé par le bailleur. Dans une telle situation, il convient de faire fixer judiciairement le loyer. Le tribunal doit être saisi dans un délai de deux ans.

Le bailleur refuse le renouvellement

A la demande de renouvellement adressée par le locataire, le bailleur peut opposer un refus. Le refus de renouvellement est alors notifié au locataire par acte d'huissier et doit indiquer le ou les motifs graves et légitimes justifiant le non-renouvellement et ce dans les trois mois de la signification de la demande de renouvellement. A défaut le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. En ce qui concerne le caractère grave et légitime du motif justifiant le non-renouvellement du bail, la jurisprudence a eu à se prononcer sur de nombreux cas d'espèces. Ont été ainsi considérés par les tribunaux comme graves et légitimes les motifs suivants :

  • retards importants dans le paiement des loyers ;
  • transformation des lieux loués sans l'autorisation du bailleur ;
  • sérieuses dégradations et grave défaut d'entretien ;
  • transformation des locaux commerciaux en locaux d'habitation ;
  • sous-location irrégulière ;
  • défaut d'exploitation du fonds ;
  • violences sur la personne du bailleur.

Le défaut ou l'insuffisance de motivation n'entraînent pas le renouvellement du bail auquel le bailleur entendait s'opposer. Il oblige seulement ce dernier à payer l'indemnité d'éviction.

Le bailleur ne répond pas

Lorsque le preneur notifie sa demande en renouvellement au propriétaire, ce dernier dispose de trois mois pour faire connaître sa réponse, c'est-à-dire son acceptation pure et simple, son acceptation moyennant un loyer plus élevé ou encore son refus. Mais il existe aussi des bailleurs négligents. Or, si le propriétaire ne répond pas à la demande du locataire dans ce délai, il ne peut plus alors s'opposer au principe du renouvellement. Cependant, il peut encore faire fixer un loyer supérieur à celui du précédent bail. Le défaut de réponse ne pénalise donc que le bailleur qui désire refuser le renouvellement.

Le congé avec offre de renouvellement du bailleur

On peut trouver paradoxal de voir un bailleur désirant renouveler un bail adresser un congé au locataire. Cela résulte du fait qu'un bail renouvelé doit l'être aux mêmes conditions que le précédent. Or, lorsque le bailleur désire pratiquer un loyer plus élevé, il change les conditions. C'est la raison pour laquelle on parle, dans ce cas, de congé avec offre de renouvellement. Il faut que le bailleur notifie ce congé par voie d'huissier et au moins six mois à l'avance (article L 149-9 alinéa 1 du Code de commerce). L'acte doit impérativement comporter le nouveau prix du loyer. Cet acte obéit aux mêmes règles que celui par lequel le bailleur accepte le principe de renouvellement suite à la demande du locataire mais avec un loyer différent. Lorsque le locataire accepte cette offre, un nouveau contrat se forme, par accord des parties, aux conditions ainsi définies. Il se peut aussi que le locataire accepte le principe du renouvellement, mais conteste, par contre, le montant du loyer. Dans ce cas, il devra demander à son avocat d'introduire une action devant le président du tribunal de grande instance qui procédera à la fixation judiciaire du loyer.

Congé avec refus de renouvellement du bailleur

- Avec  indemnité d'éviction

Le bailleur dispose toujours du droit absolu de refuser le renouvellement contre le paiement d'une indemnité d'éviction. Celle-ci se calcule en fonction du préjudice subi par le locataire évincé (perte de clientèle, frais de réinstallation, etc.). Le refus de renouvellement doit être notifié au locataire par voie d'huissier avec six mois de préavis. Ce congé doit impérativement indiquer le motif allégué, sinon le propriétaire serait réputé accepter le principe du renouvellement. La motivation du congé ne peut pas se résumer à l'offre de payer une indemnité d'éviction à débattre. En outre, pour que le congé soit valable, le bailleur a l'obligation de préciser au locataire qu'il dispose d'un délai de deux ans, à compter de la date de réception du congé, soit pour contester le congé, soit pour demander le paiement de l'indemnité d'éviction.

- Sans indemnité

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant (article l145-17 du Code de commerce).