La déspécialisation plénière
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Le locataire peut demander à exercer une ou plusieurs activités différentes de celles prévues dans le bail. En pareil cas, il doit suivre la procédure dite de « déspécialisation plénière » prévue aux articles L 145-48 du Code de commerce, qui précise que « le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les locaux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ». Dans la mesure où elle entraîne des changements beaucoup plus importants que l'adjonction d'activités connexes ou complémentaires, la loi l'a soumise à des restrictions plus sévères. Il ne s'agit plus ici d'informer le propriétaire mais d'obtenir son accord.
Comment obtenir la déspécialisation plénière ?
Le locataire doit demander l'autorisation au bailleur (article L145-49 al1). Il doit notifier au bailleur sa demande par voie d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception en énumérant la ou les nouvelles activités envisagées. Il doit aussi informer par acte d'huissier ses créanciers, qui bénéficient d'une inscription sur son fonds de commerce. Les créanciers qui s'estiment lésés peuvent ainsi exiger des garanties supplémentaires en invoquant par exemple, les risques liés à la nouvelle activité (L 145-49 alinéa 1). Dans le mois qui suit cette notification, le bailleur doit prévenir de cette demande de déspécialisation l'ensemble des locataires à qui il a consenti une garantie d'exclusivité. Ces tiers disposent ensuite d'un mois pour faire connaître leur avis.
Le bailleur a trois mois pour répondre. A défaut de réponse dans ce délai, l'autorisation est réputée accordée et l'activité peut être exercée sans aucune autre formalité, mise à part celle relative à la modification de l'inscription au Registre du commerce ou au Répertoire des métiers.
Par ailleurs, si le bailleur refuse la nouvelle activité, il ne peut le faire qu'en invoquant un motif grave et légitime, un motif personnel ou encore un motif tenant aux droits des tiers, par exemple ceux des locataires. Il peut aussi assortir son accord de conditions. Il peut par exemple estimer que la demande n'est pas justifiée eu égard à la conjoncture économique. Cela peut être le cas s'il existe déjà de nombreux commerces exerçant cette activité. Si le locataire estime que le refus est injustifié ou si les conditions qui lui sont imposées sont excessives, il peut porter le litige devant le tribunal de grande instance sans aucune condition de délai. Le recours à un avocat est obligatoire.
Déspécialisation plénière : quelles conséquences ?
Vis-à-vis du bailleur. En raison de la déspécialisation intervenue, le bailleur peut solliciter en contrepartie de l'avantage accordé une augmentation immédiate du loyer. Il n'a pas à attendre la prochaine échéance triennale ou le renouvellement du bail. Si le locataire conteste le montant du loyer sollicité, le juge des loyers commerciaux arbitre le litige.
A noter : cette hausse de loyer s'applique à compter de la date à laquelle le locataire aura le droit d'exercer les nouvelles activités dans les lieux. Le propriétaire peut également réclamer au locataire une indemnité compensatrice du préjudice que lui cause l'adjonction d'une activité nouvelle, à charge pour lui de lui prouver ce préjudice. Il s'agit notamment de la compensation des troubles, tracas et frais imposés au bailleur par le changement et la modification du bail. En cas de litige portant sur le montant de cette indemnité, c'est le tribunal de grande instance qui est compétent pour statuer sur le montant de cette indemnité.
Vis-à-vis du locataire. La déspécialisation plénière entraîne la disparition de l'ancien fonds et la création d'un nouveau fonds de commerce. Dans ce cas, le preneur ne perd pas son droit au renouvellement quand bien même il procéderait à une déspécialisation plénière dans les trois dernières années précédant le renouvellement du bail. De même, si le preneur cède son fonds immédiatement après une déspécialisation plénière intervenue moins de trois ans avant la date de renouvellement du bail, il conserve son droit au renouvellement. Rappelons que le droit au renouvellement est subordonné à l'exploitation pendant trois années consécutives d'un même fonds.
Vis-à-vis des autres locataires. Contrairement à la déspécialisation partielle, les tiers sont invités à donner leur avis. Ils ont donc le droit de s'opposer à la transformation envisagée. Mais la loi laisse au tribunal le soin de choisir entre les intérêts opposés, ou d'essayer de concilier les parties. La conciliation se résout souvent par l'octroi d'une compensation financière à l'égard du tiers lésé.