Un bail écrit limité à trois ans
Un bail verbal ne permettrait pas de connaître la réelle intention des parties d'avoir souhaité échappé au statut des baux commerciaux. Le bail doit donc être établi par écrit.
Le bail dérogatoire
Ce bail est soumis à l'article L-145-5 du Code de commerce qui prévoit que les parties peuvent déroger aux dispositions relatives aux baux commerciaux à condition que la durée du bail ou des baux successifs n'excède pas trois ans. Donc en dehors de la condition de durée, les clauses du bail sont régies par le code civil, les parties peuvent organiser librement les clauses du contrat.
Le loyer
Il est librement fixé selon le prix du marché. Son règlement est le plus souvent mensuel, s'agissant d'un bail de courte durée. Mais il est également possible de prévoir un règlement trimestriel.
L'indexation
Dans le cas où la durée de location excèderait une année, il est possible de prévoir une clause d'indexation permettant de réviser le loyer à la date anniversaire. Cette indexation se fait soit à l'aide de l'indice des loyers commerciaux (ILC), soit à l'aide de l'indice du coût de la construction (ICC), selon le choix des parties. Ces deux indices sont publiés par l'INSEE. L'ILC est désormais l'indice qui s'impose pour les baux commerciaux. Il a été mis en place pour contrer les trop fortes variations de l'ICC et s'avère en effet plus modéré et adapté. Mais il n'est pas obligatoire de faire référence à lui pour un bail précaire.
Le dépôt de garantie
Son montant est librement fixé par le bailleur. Il représente généralement un ou deux termes de loyers.
Les charges
Les charges peuvent être prévues soit au réel, soit au forfait. Là encore, la liberté est de mise. Si le bail est de très courte durée, le bailleur a sans doute intérêt à proposer des charges forfaitaires qui ne nécessitent pas de régularisation. Dans tous les cas, le bailleur précise dans le contrat la liste des charges couvertes par le forfait ou le versement provisionnel.
Les diagnostics à annexer au bail
L'état des risques naturels et technologiques
Lorsque le local est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ( feu de forêt, avalanche, mouvements de terrain...), miniers, ou de risques technologiques ou encore dans une zone de sismicité, le bailleur est tenu de fournir au locataire un « état des risques naturels miniers et technologiques ».
Le diagnostic de performance énergétique
Depuis le 14 juillet 2010, un diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour toutes locations (sauf location saisonnière ou bail rural). Les baux dérogatoires sont donc concernés par cette nouvelle réglementation. Ce diagnostic doit être annexé au contrat de location, et son résultat est en principe à afficher dans les annonces, afin d'informer très en amont les candidats locataires.
L'état des lieux
A l'arrivée du locataire dans les lieux et ensuite à son départ, lorsque le locataire restitue les locaux au bailleur, ils doivent établir un état des lieux amiable et contradictoire entre eux. Pour être "contradictoire", l'état des lieux doit être établi et signé par les deux parties.
S'ils n'arrivent pas à se mettre d'accord, le bailleur ou le locataire fait alors appel à un huissier de justice et les frais sont partagés par moitié entre eux. L'état des lieux d'entrée est à annexer au contrat de bail.
