Quelles sont les conditions à réunir ?

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Pour pouvoir signer un bail dérogatoire, il faut réunir les deux conditions suivantes :

  • que le propriétaire et le locataire aient la réelle intention de déroger au statut des baux commerciaux. C'est pourquoi, les parties vont mentionner dans le bail leur volonté d'échapper aux dispositions régissant les baux commerciaux. C'est le cas si vous indiquez dans votre bail qu'il résulte de l'article L 145-5 du Code de commerce, article qui prévoit la possibilité de conclure ce bail dérogatoire.
  • que la durée totale du bail ou des baux successifs soit au maximum égale à trois ans : c'est la principale caractéristique de ce bail. C'est pourquoi on qualifie ce bail de « précaire ».

Jusqu'à la réforme Pinel entrée en vigueur le 1er septembre 2014, le bail précaire ne pouvait être conclu au maximum que pour 24 mois. C'est pourquoi beaucoup de bailleurs avaient pris l'habitude de conclure des baux dérogatoires de 23 mois au maximum, afin d'être sûrs d'être dans la légalité.

Une durée limitée à trois années

Ce type de bail peut être conclu désormais pour une durée initiale maximale de trois ans, ou pour une durée plus courte et renouvelable, à condition que la durée totale des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

Vous pouvez donc prévoir de conclure un bail précaire pour une durée allant de zéro à trois ans.Si vous prévoyez une durée inférieure à trois ans, il vous est possible de reconduire le bail initial ou de conclure ensuite plusieurs baux successifs de courte durée, à condition que leurs durées additionnées dans ces deux cas n'excède pas trois ans.

Le bail précaire est le plus souvent conclu pour une durée ferme. Le locataire s'engage donc, ainsi que le propriétaire pour la durée prévue dans le bail. C'est pourquoi le bail ne contient pas de clause de résiliation anticipée permettant au locataire de partir avant la fin du bail, avec un délai de préavis à respecter.

Toutefois, rien n'interdit au bailleur et au locataire d'en prévoir une s'ils le souhaitent.