Le contenu du bail commercial

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Après s'être mis d'accord verbalement, locataire et propriétaire vont signer le bail. La loi n'impose aucune forme particulière. Mais il est toujours conseillé de rédiger un contrat écrit afin d'éviter toutes difficultés. Le recours à un notaire n'est pas obligatoire sauf si le bail est conclu pour une durée supérieure à douze ans.

La durée du bail

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans. Il est impossible de déroger à cette disposition en concluant un bail plus court. En revanche, les parties peuvent décider d'une durée plus longue. Le bail ne prend pas fin avec l'arrivée du terme sauf congé du bailleur ou demande de renouvellement de la part du preneur.

A noter : le bail ne peut pas être conclu pour une durée indéterminée.

La résiliation

Par le bailleur

Le bailleur ne peut donner congé qu'au terme du bail, donc pas avant la fin des neuf ans pour lequel il est conclu. S'il ne souhaite pas renouveler le contrat lors de cette échéance, il sera tenu d'indemniser le locataire, à moins qu'il puisse justifier d'un motif légitime et sérieux à l'encontre du locataire (faute de comportement) ou pour des motifs exclusifs de toute faute du preneur (reprise pour le bailleur).

A noter : dans certaines conditions très limitatives (travaux de reconstruction, surélévation), le propriétaire peut donner congé au bout de trois ans moyennant une indemnité d'éviction ou en proposant au locataire un local de remplacement (article L145-18 du Code de commerce).

Par le locataire

Le locataire a la possibilité de résilier le bail tous les trois ans, moyennant un préavis de six mois délivré par huissier  ou donné  par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à l'expiration de la période triennale ou en cas de départ à la retraite. Cependant, le congé doit toujours être donné par voie d'huissier, s'il s'agit de donner congé pour le terme du bail (au bout des 9 ans) ou en cours du bail tacitement prolongé.

Le loyer

Le loyer du bail commercial est fixé librement entre les parties. L'état du marché, les caractéristiques du local ainsi que les diverses clauses du bail (possibilité ou non d'y exercer tous commerces, etc.) seront pris en compte pour sa fixation et un éventuel pas de porte ou droit d'entrée sera dû en plus.

Le dépôt de garantie

C'est une somme d'argent versée par le locataire au bailleur lors de l'entrée dans les lieux pour le garantir de la bonne exécution des obligations du contrat. Il est restitué au départ du locataire, déduction faite des sommes restant dues par le locataire au propriétaire.

Attention : le dépôt de garantie ne doit pas être confondu avec le pas-de-porte ou droit d'entrée, qui reste acquis au bailleur.

Le montant du dépôt de garantie n'est pas limité dans son montant ; toutefois s'il dépasse deux termes de loyer, il porte intérêts au taux légal au profit du locataire.

A savoir : La loi parle de « terme » lorsque le loyer est payable à la fin de chaque trimestre ; deux termes correspondent à six mois de loyer. En revanche, si vous décidez d'un paiement mensuel, il correspond à deux mois de loyer.

Bon à savoir : il est courant de prévoir dans le bail l'actualisation du dépôt de garantie lors de chaque révision de loyer, de sorte qu'il corresponde toujours à la fraction annuelle de loyer convenue.

La révision du loyer

En cours de bail

Deux modalités de révision du loyer en cours de location sont généralement envisagées : la révision triennale et l'indexation conventionnelle ou clause d'échelle mobile. Elle se fait à l'aide de l'indice des loyers commerciaux (ILC ; la loi Pinel est venue définitivement supprimer la référence possible à l'indice du coût de la construction).

Depuis la loi Pinel, la demande de révision triennale, ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé et la révision du loyer ne prend effet qu'à compter de la date de la demande en révision.

La demande doit être signifiée par acte d'huissier ou adressée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) et évidemment préciser le montant du loyer demandé.

Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, le montant des loyers des baux à réviser doit correspondre à la valeur locative mais l'article L 148-38 alinéa 3 prévoit un plafond et un plancher dans l'augmentation. En d'autres termes, si la valeur locative se situe entre le loyer en cours et le loyer qui serait obtenu avec l'application de l'indice, on applique la valeur locative (loyer plafond). En revanche, si la valeur locative est en dessous du loyer en cours, y compris indexé, on garde la fixation à la valeur locative sauf si le loyer résultant de l'application des indices est inférieur (loyer plancher) (article L 145-33 du Code de commerce).

Dans tous les cas,  pour aller au-delà du loyer plancher et du loyer plafond, le locataire doit démontrer qu'il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative. Il peut aussi invoquer la despécialisation du bail par le locataire. Si c'est la cas, le loyer est fixé à la valeur locative à la hausse ou à la baisse.

En fin de bail

L'article L 145-33 du Code de commerce pose comme principe que le loyer de renouvellement doit correspondre à la valeur locative sauf  dérogation prévue notamment à l'article L 145-34.

Le loyer est plafonné

A moins d'une modification notable du local, le taux de variation du loyer applicable au bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

Exception au plafonnement

  • les baux dont la durée contractuelle a été conclue pour plus de neuf ans
  • les baux dont la durée effective a été supérieure à douze ans

Il existe aussi des exceptions liées au type de locaux loués (article L 145-9 et suivants du Code de commerce).

Le déplafonnement (L145-34 du Code de commerce)

En cas de modification notable ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente. 

Important : la limitation des augmentations de loyer s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Les charges

Avant la loi Pinel, bailleur et preneur pouvaient déterminer librement la répartition des charges. Depuis, un nouvel article introduit un nouveau mode de répartition des charges.

L'article L 145-40-2 du Code de commerce, qui est d'ordre public, précise que désormais le bail doit comporter une liste limitative des catégories de charges supportées par le preneur. Il faut donc un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et redevances avec indication de leur répartition entre bailleur et locataire.

Nouveau :  la répartition des charges et leur coût doivent intervenir en fonction de la surface exploitée.

Ce même article précise aussi une liste des charges, travaux, taxes, redevances et impôts ne pouvant plus être répercutés sur le locataire à savoir :

  • Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
  • Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
  • Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Quant aux travaux, le bailleur doit désormais donner un prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années à venir, assorti d'un budget prévisionnel. 

Les réparations

Sauf dispositions contractuelles, le locataire est seulement tenu aux réparations locatives et menu entretien.

Ne peuvent être imputés au locataire en vertu de l'article R 145-35 du Code de commerce :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.

A savoir : Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi :
- soit de façon contradictoire et à l'amiable par le bailleur et le locataire,
- soit par un huissier de justice, à l'initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié.
L'état des lieux doit être joint au contrat de location. A défaut, il doit être conservé par chacune des parties. Sans état des lieux, le locataire n'est pas présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.