La destination des locaux

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Le bail peut limiter la destination du local à une seule activité (commerce de mercerie, etc.), à un type d'activité (bureaux...) ou laisser le preneur libre d'exercer dans les lieux loués n'importe quelle activité. On parle de bail exclusif ou de bail tous commerces.

Bail exclusif

Le bail commercial contient, dans le cas où une seule activité est autorisée, une clause spécifiant que le preneur ne pourra se livrer qu'à ce commerce. Cette restriction pose un problème au preneur qui voudrait ultérieurement céder celui-ci. En effet, il devra trouver un successeur exerçant la même activité que lui sauf s'il part à la retraite ou s'il a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité. Cette faculté est aussi ouverte au gérant majoritaire d'une SARL depuis au moins deux ans et à l'associé unique d'une EURL.

Bail tous commerces

Beaucoup de baux laissent toute latitude au preneur pour y exercer n'importe quelle activité, pourvu qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble et qu'elle ne porte pas atteinte, bien sûr, aux bonnes mœurs. Pour les baux tous commerces, une majoration de 15 à 20 % du loyer peut être pratiquée. Cependant, ces conventions peuvent malgré tout comporter des restrictions. Celles-ci émanent des règlements de copropriété et ont une importance capitale. Le règlement peut purement et simplement prohiber l'exercice d'un type de commerce expressément déterminé (bar, restaurant). En pareille hypothèse, l'interdiction est formelle.

En revanche, il arrive que le règlement de copropriété soit rédigé en termes généraux (activités bruyantes ou malodorantes). Dans ce cas, les tribunaux ne s'opposent pas à l'exercice de l'activité. Reste ensuite au syndicat des copropriétaires à faire reconnaître les nuisances en justice pour obtenir la cessation de l'activité.